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So. 05. Februar 2012
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Rechtsanwaltskanzlei Wunderer pp |
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Mietrecht | 2009-12-17 |
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| Wohnfläche: Zweite Berechnungsverordnung gilt auch für ältere Fachwerkhäuser | ||
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| Ist in einem Wohnraummietvertrag über ein älteres Fachwerkhaus vereinbart, dass die Wohnfläche nach der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu berechnen ist, kann die Maßgeblichkeit dieser Bestimmungen für die Wohnflächenermittlung nicht mit der Begründung verneint werden, derartige Gebäude mit niedriger Deckenhöhe und freiliegenden Deckenbalken habe die II. BV nicht im Blick gehabt. | ||
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| Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer Wohnung in einem Fachwerkhaus. Im Mietvertrag war die Mietflächenberechnung nach der II. BV vereinbart. Der Mieter hielt die im Mietvertrag genannte Wohnfläche für falsch berechnet. Wegen nicht ebener Ausführung von Deckenfeldern und freiliegender Balken würden mehrere Bereiche der Wohnung unter zwei Metern Raumhöhe liegen. Das sei bei der Berechnung zu berücksichtigen. Es ergebe sich mithin eine geringere Wohnfläche als vereinbart. Der Mieter klagte daher auf Rückzahlung überzahlter Miete und Nebenkosten. Der BGH gab ihm recht. Die Richter machten deutlich, dass ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vorliege, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. Überzahlte Miete könne in einem solchen Fall zurückgefordert werden. Nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV seien die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem und weniger als zwei Metern nur zur Hälfte anzurechnen. Das gelte auch hinsichtlich der Abzüge für die Teilflächen unterhalb der Deckenbalken. Der Abzug könne auch nicht außer Betracht bleiben, weil die Balken als begehrte Dekoration angesehen werden. Seien für die Berechnung der Wohnfläche ausdrücklich die Vorschriften der II. BV vereinbart, müsse sich auch der Vermieter eines älteren Fachwerkhauses daran festhalten lassen. Er könne sich nicht darauf berufen, wegen der Verwendung bestimmter Baumaterialien seien bei Errichtung des Gebäudes keine gleichmäßigen ebenen Flächen zu erzielen gewesen. Eine indirekte Vereinbarung einer abweichenden Wohnflächenberechnung folge auch nicht daraus, dass der Mieter bei der Besichtigung die niedrige Raumhöhe erkennen konnte. Dem Mieter wäre es nämlich nicht möglich gewesen, die anrechenbare Wohnfläche nach der II. BV verlässlich einzuschätzen. Hierfür hätte es einer genauen Messung bedurft (BGH, VIII ZR 218/08). |
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